殊性。

“我们这些年靠制造业和贸易起家，巨大的顺差带来巨额的外汇，而我们的资本不能自由兑换，这就造成了因外汇占款带来的大量的货币超发，这么多货币在市场上，并没有引起物价的飞速上涨，为什么？因为许多钱都沉淀到楼市上了。楼市，是对付货币超发的稳定器。并且，由于楼市可以按揭，是有杠杆的，所以，楼市上涨也成了投资的放大器，这也就是楼市的金融属性，让你的收益率达到或者超过社会平均收益率的原因。”

这个观点我是认同的，多余资本要找出路，没有楼市这么大的盘子，社会上的物价，早就可以涨到天上去了。

“基于金融的原因，美国的房价也延续了大约六十年的总体上涨趋势，这就是证明。”

他这一说，我倒想起以前在北京时，看到的一个报告，虽然美国房价有波动周期，但是从整体上来说，几十年来，始终是保持上涨势头的。

人性的贪婪，让人们喜欢放大收益的杠杆，从而也放大了风险的杠杆。但当巨大的市场出现普遍标本断裂的风险时，政府就不得不以印钞票的方式来救市。

这样的后果，是财富再分配，那些没有投资的，仅在银行存款拿利息的人，就是最大的受损者。比如，在1930年，在银行存款为30万美元的人，到了1950年，按最高的利率，最终财富也许仅有一百多万美元，但当时的30万美元可以卖一栋占地一公顷的豪华别墅，而后来的一百万美元，只能卖到不值当时一半的东西了。

“货币超发是普遍因素，是历史必然，只要这个国家要前进。必须进行财富再分配，给那些愿意投资的人。保守的策略，在全社会人的欲望面前，始终是要失落的。”

他的这个结论，简直可以说是人性论了。经济本质上是个生产现象，或者有分配的因素，但是，更重要的是，反映人性的欲望。

“第三个理由，中国处于快速发展期，人们对好房子对大城市的需求，不仅在意愿上旺盛，而且在能力上有条件。大家想一想，进城来买房的人，是不是大多数是外来打工的人，他们原来是农民，对不对？他们的收入提升了，所以才有这个能力。”

当然，我就是个农民出生的人。

“大家再想想，跟随时代前进的人，即使是城里人，大部分，是不是都换过房子，越换越大，越来越好？这是前进的力量，谁也阻挡不了。”

“这里面，还有工业化的积累问题，导致政府的倾向，这个问题，我想细说一下。工业化是需要积累的，比如道路、桥梁、通信这些基础设施，是工业化必须要的骨架。这种大项投资，钱从哪里来？短期内收益并不明显，长线投资只能由政府承担。政府的钱呢？所以，中国的房地产走了一条香港的路，高额税收促进了地方政府的财政，这个财力为改善城市条件和工业化积累了养分，这就是一个正循环。”

他所谓的细说，也只是说了一个思路。因为在座的都是专业人士，完全可以做到点到为止。

“以上是我讲的第一个问题。当年，我想到这些，就知道，赚钱的机会来了。我虽然不算太聪明，但也不太笨，包括跟我一起干的兄弟们，所以，时代成就了我们，并不是我们有多大本事。”

这倒不是谦虚，把功劳归结于好的时代，是客观的。因为风来了，猪都可以飞上天。

但是，他没本事吗？当然有。他在二十年前，都已经研究过世界房地产业发展的趋势和工业化相关的情况，也了解了美国及欧洲的历史，可以说是，他当时就已经站在了大多数中国人的前列了。所以，称他为房地产教父，是有道理的。

一个真正的高手，不仅研究出道理，而且他的道理，在实践中证明成功了，他才算得上是高手。

“第二个问题，衡量房价高低的因素。这个问题